CURUPEKSPRESS.COM - Proses pengurusan balik nama sertifikat tanah warisan kerap dianggap sekadar urusan administrasi. Namun, pada praktiknya, terdapat sejumlah kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi oleh ahli waris. Pemahaman mengenai hal ini menjadi penting agar proses pengalihan hak berjalan lancar dan tidak terkendala secara hukum.
Secara umum, ketentuan perpajakan atas tanah warisan tidak terlepas dari aturan Pajak Penghasilan (PPh). Dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan yang telah diperbarui melalui Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, dijelaskan bahwa setiap tambahan kemampuan ekonomi yang diterima wajib pajak dan berpotensi meningkatkan kekayaan akan dikenakan pajak.
Artinya, meskipun diperoleh melalui warisan, aset berupa tanah atau bangunan tetap memiliki implikasi perpajakan ketika terjadi pengalihan hak.
Ketentuan lebih rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Regulasi ini menegaskan bahwa penghasilan yang diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh yang bersifat final. Pengalihan tersebut tidak hanya terbatas pada jual beli, tetapi juga mencakup hibah, warisan, tukar-menukar, hingga pelepasan hak lainnya yang disepakati para pihak.
Dalam konteks warisan, pajak umumnya menjadi tanggungan pihak yang menerima hak, yaitu ahli waris. Besaran tarif yang dikenakan mengacu pada nilai bruto pengalihan. Untuk sebagian besar objek, tarif PPh final ditetapkan sebesar 2,5 persen.
Namun, terdapat pengecualian untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dialihkan oleh pelaku usaha di bidang properti, di mana tarifnya sebesar 1 persen.
Selain PPh, terdapat pula kewajiban pajak lain yang perlu diperhatikan dalam proses balik nama, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Ketentuan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. BPHTB pada umumnya dikenakan sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Besaran NPOPTKP sendiri ditentukan oleh masing-masing pemerintah daerah, sehingga dapat berbeda antarwilayah.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menjelaskan bahwa BPHTB wajib dilunasi sebelum proses administrasi lebih lanjut dilakukan, termasuk balik nama sertifikat di kantor pertanahan. Apabila kewajiban ini belum dipenuhi, maka proses tersebut tidak dapat dilanjutkan. Hal ini menunjukkan bahwa kepatuhan pajak menjadi bagian integral dalam setiap tahapan pengalihan hak atas tanah.
Di sisi lain, dalam transaksi jual beli tanah, terdapat pembagian kewajiban pajak antara penjual dan pembeli. Penjual dikenakan PPh final sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi, yang wajib dibayarkan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sementara itu, pembeli bertanggung jawab atas pembayaran BPHTB. Bukti pelunasan kedua pajak tersebut menjadi syarat sah dan legalitas transaksi.
Tidak hanya itu, masyarakat juga perlu memperhitungkan biaya tambahan lainnya, seperti jasa PPAT, biaya pengecekan sertifikat, serta biaya administrasi di kantor pertanahan. Dalam beberapa kasus, terdapat pula biaya validasi pajak yang dilakukan oleh pemerintah daerah sebelum proses balik nama diselesaikan.
Memahami keseluruhan biaya dan kewajiban ini menjadi langkah penting agar masyarakat dapat mempersiapkan anggaran secara matang. Selain itu, transparansi dan ketepatan dalam memenuhi kewajiban pajak juga dapat mencegah potensi sengketa atau hambatan di kemudian hari.